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港资大鳄卖盘 当真笋货遍地?

平顶山房产  发布日期:2015/8/8 18:41:17
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继李嘉诚之后,香港瑞安集团从去年开始已“脱手”多个内地项目,其中包括位于天河北的瑞安创逸商用物业。

视乎地段和经营业态而定 买铺自用或是好时机 若经多次转手慎防“最后一棒”

有消息称,李嘉诚的长实地产正在寻求出售位于上海陆家嘴的在建综合体世纪汇广场,最高报价200亿元人民币,目前已有多家境外基金在与长实地产接触,但 均未达成实质收购意向。若世纪汇得以出售,包括超市、港口、能源等其他资产,李嘉诚近三年所套现的内地资产已达上千亿元。7月24日,同属港资的瑞安房地 产有限公司宣布以66亿86万元人民币的价格,将其位于上海黄浦区高档商业区的企业天地1期、2期两栋写字楼出售给领汇。而此前的7月14日,香港知名富 豪刘銮雄旗下的华人置业集团也宣布,以65亿港元向恒大地产出售其位于成都的三个商住物业项目的全部权益……多家港资企业近年持续出售内地资产,引起市场 高度关注——难道内地市场真的吸引力大减了吗?

动辄几百亿元的整栋写字楼买卖,只有财大气粗的基金公司才吃得下,但对于持有几亿元资 本的小投资者,在这场资产转手的“盛宴”中也能拣到一些笋货。据商业地产人士透露,瑞安在广州也在持续出售资产,天河北瑞安创逸一栋800平方米的独栋商 铺,被广州餐饮新贵“点都德”以近5000万元购下;北京路的尚峰国际大厦瑞安持有的面积约为2万平方米,卖盘价在2亿~4亿元左右;瑞安在佛山的岭南天 地一栋3层裙楼也已被投资公司购下,首层1900平方米的商铺再转手给基金公司,作价1.7亿元。

专题文/图:广州日报记者李凤荷

广东中原项目部总经理黄韬认为,港资地产公司近期出售内地业务或资产,并非看淡内地楼市,估计是出于资金周转以及经营业务重组而售出部分资产。

并非撤资而是业务重组

瑞安集团主席罗康瑞对于大手出售资产的解释是,过去希望将旗下商业地产、办公楼保留作为一个长期的收租,但是近几年发现不太现实。“因为我们前几年投了 很多钱去动迁或者营运这些收租物业,使得我们资产的运转非常慢,造成负债比率高。通过类似的资产周转,希望公司净资产负债比率三年减到50%。接下来,瑞 安仍将出售旗下商业地产项目,企业天地3期目前已在接洽意向投资者。”罗康瑞表示,瑞安在内地市场将售、建并举,不会撤资。“我们现在还在看上海的几个地 块,希望今年之内可以落实。而出售企业天地的钱,不会撤回香港,而是用于投资上海的新项目。这些钱,对于新增的投资规模而言还远远不够。”

黄韬认为,港资公司以往倾向于长期持有商业地产作为稳定的租金收入来源,但在电商的冲击下,内地商业地产项目不再是“香饽饽”。在目前的环境下,业主出售大面积商铺或商场,多数要适当下调报价才可以成交,故此小投资者也可拣到笋货。

瑞安其实早从去年开始已“脱手”多个项目,华南地区已出售的项目包括北京路尚峰国际、天河北瑞安创逸的大面积商铺以及佛山岭南天地的酒店裙楼。

据中原地产工商铺区域经理吴锋介绍,北京路尚峰出售的消息去年就在商业地产圈里流传,2万多平方米有多个报价,有的说2亿多,有的说4亿多。据记者从一 位尚峰国际的小业主处了解到,她于两年前购入尚峰国际公寓的一套120多平方米的商业公寓,当时单价为2万元/m2以上。据吴峰分析,尚峰国际公寓出售的 公寓不多,大部分仍为瑞安持有,与公寓相连的瑞安中心出租率非常高,京东等知名商户均在此租用写字楼,租价大约在100元/m2/月。据他分析,作为大手 交易,尚峰国际的交易价应为2亿多元,投资者的购入价应比单个业主购入价2万元/m2有50%左右的折让。

“点都德”买下瑞安大铺

天河北瑞安创逸一栋800平方米的独栋商铺在出售资产大潮中也已出售,据有关人士透露,交易价大约接近5000万元,单价约为6万元/m2,接手买家为 “点都德”老板。一些生意兴旺的餐饮企业有充足的流动资金来购入不动产,如东江酒家和绿茵阁都曾是广州商业地产的大买家,不少门店都是由餐饮企业自持。

瑞安复制上海新天地而花费巨资进行动迁打造的佛山岭南天地,开业至今已渐渐变旺,已成为珠三角一个重要的人气景点。据记者了解,佛山岭南天地靠近人民路 的马可孛罗酒店3层裙楼也已经出售,而首层接近2000平方米,再次转手给一家P2P基金公司,作价1.7亿元。据记者查询资料得知,岭南天地马可孛罗酒 店其实是一个已散售的酒店公寓项目,小业主委托瑞安进行统一出租。

专家提醒

价钱“好抵” 盘下来自用不错

港资企业曾非常看好内地的投资商机,来得早机会多,来得晚分分钟被同行讥笑“食水尾”。不过,时至今日,出售内地资产的港商也渐渐增多,李嘉诚三年套现 千亿,旗下广州西城都荟也已转手。在港资地产中介公司从业达20年的资深地产人黄韬认为,由于地产公司都是滚动开发,持有型物业会导致企业资金周转变慢, 香港恒生指数有不少收租股,如九龙仓靠一个海港城就获得年收入过百亿港元,希慎集团在铜锣湾有多个收租商场,但这些商场都是业主家族于上世纪70年代或者 更早时期购入,才可以确保高回报率。

对于大面积商铺的出售,黄韬认为在目前的市场环境下,电商冲击太大,业主定价一般都会随行就市, 不会开高价。小投资者可以趁大业主套现之时执笋货,不过也应视乎地段和经营业态来衡量。如果是出于自用或长期收租的目的,如天河北大铺被“点都德”购下, 目前确是入手好时机。但像佛山岭南天地的3层裙楼铺,本身是空置,所在区域也并非岭南天地的中心位置,单价8万多元/m2,经营前景未定,基金公司或会分 拆成小商铺出售。位于“食物链”最下层的个人投资者,应慎重考虑再出手。记者李凤荷

文章来源:搜狐焦点
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